香港按揭首期計算：七成按揭、按揭保險與印花稅
以600萬元住宅比較七成普通按揭與八成按揭保險情境，連同135,000元從價印花稅建立不漏項的置業現金預算。
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這篇文章，你可以帶走甚麼？
- 金管局自2024年10月16日起把所有住宅物業的最高基本按揭成數統一為70%；最高成數不是批核承諾。
- 按揭保險可讓合資格自住申請的銀行貸款高於70%，但須符合物業價值、貸款額、收入及其他準則，並支付保費。
- 600萬元示例中，七成按揭本金4,200,000元、首期1,800,000元；八成情境本金4,800,000元、首期1,200,000元，首期相差600,000元。
- 首期不是全部現金需要：同一示例按2026年住宅稅階的從價印花稅為135,000元，另須預留保費、律師費、估價差額、裝修及緊急儲備。
先定義LTV、首期與按揭保險
按揭成數LTV是貸款額除以物業價值的比率。以600萬元物業及420萬元貸款為例，LTV是70%，首期是售價減貸款，即180萬元。最高LTV只是審慎上限，銀行仍會按估值、收入、負債、信貸紀錄、物業狀況和自身風險政策決定是否批出及批出多少。
按揭保險計劃由按證保險公司向參與銀行提供保障，一般保障超過70%門檻的貸款部分；受益人是銀行，不是把買家的樓價下跌風險或還款責任消除。保費可一次付或在符合安排下加借，但加借會增加本金和利息。
70%基本上限與MIP適用邊界
金管局2024年10月16日通告把所有住宅物業最高LTV設為70%，不再按樓價及自住或非自住分類。這是本文普通按揭情境的基礎。申請人的供款與入息比率、收入證明及其他債務仍會影響結果，不能只以首期足夠便預計批核。
香港按揭證券有限公司現行頁面顯示，合資格按揭保險可支援較高LTV，並列出不同物業價值和貸款上限。本文只示範600萬元自住私人住宅的80%情境；不聲稱任何讀者必定合資格，也不把資助房屋、村屋、套現再融資或舊臨約的規則混入。
完整例子：600萬元住宅需要多少起步現金
假設正式售價及銀行估值同為6,000,000元。普通70% LTV貸款是6,000,000×70%＝4,200,000元，首期1,800,000元。合資格80% MIP情境貸款是4,800,000元，首期1,200,000元。兩者首期差600,000元，但MIP另有保費和批核條件。
按稅務局2026年2月26日起住宅從價印花稅表，4,935,481至6,000,000元適用2.25%，所以6,000,000×2.25%＝135,000元。把印花稅加入，未計其他成本的起步現金分別是1,935,000元及1,335,000元。這不是完整成交預算。
600萬元示例：70%貸款420萬元、首期180萬元、加印花稅後193.5萬元；80% MIP貸款480萬元、首期120萬元、加印花稅後133.5萬元；均未計MIP保費及其他成本。
估價低於售價時，差額由現金承擔
銀行可能以認可估值而非買方願付的售價作貸款基礎。若600萬元成交價只獲估值570萬元，70%貸款上限按簡化假設是399萬元，不是420萬元；買方對售價的現金差額便增至201萬元，較原先多210,000元。
這個估價差額例子是SmartDollar算術，不是銀行批核規則的完整描述。樓花採建築期付款時，香港按揭證券有限公司特別提醒，延至入伙才申請按揭可能因估值改變而取得較少貸款。簽臨時買賣合約前應先做銀行預評估並保留緩衝。
印花稅要按邊際寬減逐段核對
住宅從價印花稅由2026年2月26日起設多個稅階及邊際寬減。400萬元或以下為100元；其後部分區間不是簡單把全數售價乘一個整齊百分比。例如4,000,001至4,323,780元是100元加超出400萬元部分的20%。
表格列出400萬、450萬、600萬和900萬元的示例，分別按100元、1.5%、2.25%和3%計算。實際以文書代價或物業價值兩者較高者為基礎，交易日期、共同購買、提名、退款或其他法律事實可影響處理，應用稅務局計算器並由律師確認。
低首期會把風險移到未來現金流
80%貸款比70%多借600,000元。即使利率及年期相同，每月供款、全期利息和樓價下跌時的負資產敏感度都會較高；若保費加借，差距更大。較低首期保留現金的價值，必須與更高債務負擔一起衡量。
不要把所有儲蓄投入首期。成交後仍可能有差餉、管理費、維修、家具、保險及收入中斷。實際緩衝因家庭而異，但應在預算中另列，不能假設信用卡或新貸款會填補突發開支。
簽臨約前八步決策流程
- 確認售價、初步銀行估值及較低者對可借金額的影響。
- 分別以70%普通按揭和你可能符合的MIP成數計算貸款及首期。
- 用稅務局現行稅表或計算器計從價印花稅，不要沿用舊新聞稅率。
- 向參與銀行索取MIP資格、保費、加借保費後本金及每月供款的書面結果。
- 加入律師、代理、估值、裝修、搬屋及首年持有成本，不把回贈提前當現金。
- 以保守收入加入現有債務做供款測試，並測試利率上升或收入下降情境。
- 成交後仍保留獨立緊急儲備，不用完所有流動現金。
- 在不可退還付款前，由銀行及律師確認物業、買家身分、日期和文件的實際安排。
本文限制與不適合自行簡化的情況
圖表只比較600萬元、售價等於估值、70%和80%兩種情境的「首期加135,000元印花稅」。它不包括MIP保費、利息、律師及代理費、裝修、回贈或任何稅務例外，所以不可當成成交結算表。
若涉及非固定本地收入、擔保人、現有按揭、公司或信託持有、資助房屋、村屋、樓花、海外物業、共同業權或估值爭議，應取得銀行、律師和相關專業人士的個別確認。政策及稅階會改變，本文只反映查閱日資料。
常見問題
最高70% LTV是否表示銀行一定借足七成？
不是。70%是基本審慎上限；銀行仍按估值、收入、負債、信貸及物業風險決定貸款額。
按揭保險是否保障買家供不起樓？
按揭保險的受益人一般是參與銀行，並不免除借款人的還款責任，也不保障買家免受樓價下跌。
MIP保費可否加借？
香港按揭證券有限公司表示如有需要可選擇在按揭上加借保費；這會增加本金及利息，須看個人批核。
印花稅是否所有住宅都直接乘同一百分比？
不是。現行住宅稅表有多個稅階及邊際寬減，並按代價或價值較高者處理，應使用最新官方計算。
為何簽約前要先做估價？
若銀行估值低於售價，可借金額可能下降，差額要由買家增加現金；預評估可提早暴露這個風險但不是最終批核。
下一步：把首期、稅款與緩衝放在同一張預算
先用售價和保守估值建立兩個LTV情境，再查看SmartDollar按揭服務資料並向銀行索取個人書面預評估。
官方資料來源
資料於2026年9月7日香港時間查閱。規則、費用、利率和資格會改變；本文標明的SmartDollar試算只屬說明，行動前請查看最新官方資料及個人正式文件。
